Рынок недвижимости традиционно сопровождает негативный информационный фон — скоро подешевеет, скоро все рухнет и т. д. Громкие заявления привлекают внимание, так устроена информационная среда. Но по факту мало кто разбирается, что же конкретно происходит и почему. В Est-a-Tet исследовали ситуацию на рынке, чтобы понять происходящее.

Рынок новостроек наиболее близок к классическому понятию рынка в рамках экономической теории. Именно рынок новостроек саморегулируется за счет спроса и предложения, именно здесь достаточное количество игроков различного масштаба, именно рынок новостроек вовлекает в экономическую деятельность строительную и производственную отрасли экономики и позволяет функционировать и развиваться множеству сопутствующих бизнесов.

Рынку свойственно циклическое развитие: период роста, стабилизация, спад и вновь рост. Рынок новостроек не исключение. За его недолгую историю было действительно несколько серьезных спадов, которые могут называться кризисами. Сначала 1998 год, тогда кризис коснулся вообще всего, а не только новостроек, которые только-только начали развиваться. Затем 2008 год — тогда рынок новостроек в Москве уже был достаточно сформирован и заметен. Период между этими событиями, которые оказали глобальное влияние на рынок, составляет десять лет. Даже в рамках теории — чем больше времени проходит между циклами, тем сильнее и тяжелее оказывается период спада рынка.

Но сегодня ситуация стала немного сложнее — диджитализация, активное развитие онлайн-технологий и другие продукты бурного технологического роста способствовали тому, что рынок новостроек стал обрастать дополнительными связями, оказывающими на него влияние прямо или косвенно. Ипотека дает связь с банковским сектором; ЗПИФ, инвестиционные фонды — связь с финансовым сектором; закон 214-ФЗ — связь с регулятором и т. д.

Итак, сегодня на активность на рынке новостроек может влиять много факторов — от законодательной инициативы до колебания курсов иностранных валют, и все это очень плотно взаимосвязано. И вот в 2019 году наступает переломный момент — глобальная пандемия коронавируса становится серьезным испытанием во всех смыслах, но также этот период упрочивает взаимосвязи банковского сектора и рынка новостроек и за счет диджитализации ускоряет все процессы взаимодействия. В этот год закладывается основа нового цикла рынка недвижимости, который мы видим сегодня.

Разберем основные показатели отправной точки.

Фото:Est-a-Tet Фото: Est-a-Tet

Рынок достаточно стабилен: начиная с 2015 года он постепенно рос и развивался. В Москве в реализации представлено 3–3,2 млн кв. м предложения, средний уровень цен тоже достаточно стабилен, колеблется в рамках изменения структуры рынка по строительной готовности, уровень спроса также стабилен и прогнозируем — 750–800 тыс. кв. м в квартал. Уровень проникновения ипотеки на рынок приблизился к 50%.

За последующие три года рынок увидел такие рекордные показатели, как: